שוק המשכנתאות ממשיך לצמוח למרות שהדירות ״קפאו״: איך ייתכן?

מדוע היקף המשכנתאות עולה כשהשוק נראה תקוע

הכותרות מדברות על שוק דירות שקפא: קונים מהססים, מוכרים מתעקשים על מחיר, ועסקאות נסגרות לאט. מי שמסתכל על הסביבה שלו, בקריות, בחיפה או במרכז, רואה שלטי מכירה שנשארים תלויים חודשים. בשיחות עם חברים ובני משפחה חוזר המשפט שאף אחד לא קונה, ושהכול עומד. ובכל זאת מדברים על כך שהיקף המשכנתאות ממשיך לצמוח, ונוצר רושם של סתירה שקשה ליישב.

הסתירה מטעה, והמחיר של הבנתה הלא נכונה יכול להיות גבוה. מי שמסיק מהצמיחה שהשוק חזק עלול למהר לקנות מתוך חשש להחמיץ, ולשלם מחיר שלא היה מסכים לו בראש שקט. מי שמסיק שהכול קפוא עלול לדחות מחזור משכנתא שהיה מוזיל לו את ההחזר החודשי, ולהמשיך לשלם ריבית גבוהה משנדרש. שתי ההחלטות נשענות על קריאה שטחית של נתון אחד, ובמשכנתא של מאות אלפי שקלים לעשרים וחמש שנה, טעות כזו נמשכת שנים.

בפוסט נפרק את ההסברים האפשריים לפער בין שוק הדירות לשוק האשראי, ונבדוק מה חשוב לכם כלווים וכרוכשים. הנתונים המדויקים של היקף המשכנתאות והריבית משתנים מחודש לחודש, ולכן נפנה אתכם לבדיקה מול בנק ישראל נכון ל־5 בנובמבר 2026, ונציע דרך לבחון את המצב האישי שלכם במחשבון המשכנתא. ישראל דרור, בעלים של קלדר, מלווה משפחות בבחירת מסלול ובמחזור משכנתא, והפוסט נכתב מתוך הגישה הזו.

ההסברים האפשריים לצמיחה בלי עסקאות

מחזורי משכנתא ומשכנתא לכל מטרה

משכנתא חדשה אינה בהכרח משכנתא לרכישה. משקי בית רבים לוקחים משכנתא חדשה כדי להחליף הלוואה ישנה בתנאים טובים יותר, וכל מחזור כזה נספר כאשראי חדש בלי שדירה אחת עברה ידיים. זהו הסבר סביר שכדאי לבדוק מול נתוני בנק ישראל, ואין כאן טענה כמותית על היקפו. מי ששילם ריבית גבוהה בשנים האחרונות ומחפש הקלה בהחזר, יכול לבחון אם המחזור משתלם במקרה שלו.

סוג נוסף הוא משכנתא לכל מטרה, שבה בעל דירה קיימת מושך הון מהנכס, למשל לשיפוץ, לסיוע לילדים או לסגירת חובות יקרים. גם כאן האשראי גדל בלי עסקת רכישה, והנתון המצרפי אינו מלמד דבר על מספר הדירות שנמכרו. מי שבוחן אפשרות כזו יכול להיעזר בשירות מיחזור משכנתא ולהשוות בין החלופות, ובכלל זה לבדוק מה עלות הכסף שנמשך לאורך כל התקופה.

תמריצי קבלנים ומחירים גבוהים

קבלנים מציעים לעיתים מימון דחוי ומסלולים כמו 20/80, שבהם חלק קטן משולם בהתחלה והיתרה במסירה. תמריצים כאלה מושכים קונים גם כשהביקוש חלש, והאשראי שנלקח בסוף התהליך גדל. כך ייתכן שמספר העסקאות יציב, בעוד שהיקף המשכנתאות עולה. את ההקשר של מחירי הדירות החדשות אפשר לקרוא בפוסט על עלויות הבנייה.

גם מחירים גבוהים מגדילים אשראי: אם מספר העסקאות נשאר זהה והמחיר הממוצע עולה, המשכנתא הממוצעת גדלה. דוגמה להמחשה בלבד: משכנתא של 1,000,000 ש״ח בריבית ממוצעת של 4.5% ל־25 שנה מחייבת החזר של כ־5,560 ש״ח בחודש. משכנתא של 1,200,000 ש״ח באותם תנאים מחייבת כ־6,670 ש״ח, כלומר כ־1,110 ש״ח יותר בחודש, ובמצטבר כ־333,000 ש״ח יותר לאורך התקופה. אם הריבית עולה ל־5%, ההחזר על 1,000,000 ש״ח הופך לכ־5,850 ש״ח, תוספת של כ־290 ש״ח בחודש. הסכומים אינם נתוני שוק אלא חישוב לדוגמה, וניתן לבדוק מקרה אישי בכלי תכנון המשכנתא. לרקע על הריבית אפשר לעיין בעמוד כלי המדיניות המוניטרית של בנק ישראל.

ריבית, ציפיות ויכולת החזר

ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. איננו מציגים כאן את הריבית הנוכחית, כי היא לא אומתה לתאריך 5 בנובמבר 2026, ויש לבדוק באתר בנק ישראל מהי ההחלטה האחרונה ומתי תתקיים הבאה. כך תימנעו מהסתמכות על החלטה ישנה כאילו היא המצב היום. לאחר שתדעו את ריבית בנק ישראל, החישוב של הפריים הוא פשוט, והוא נקודת המוצא להשוואת הצעות.

ציפיות להורדת ריבית משפיעות על ההתנהגות: יש מי שממתין, ויש מי שלוקח פריים מתוך הנחה שהריבית תרד. השאלה הנכונה היא קודם כול מה יקרה ליכולת ההחזר אם הציפיות לא יתממשו, ולא מה צפוי לקרות. משפחה שההחזר שלה נשאר נוח גם בתרחיש פחות נוח, יכולה להרשות לעצמה לחכות. את הדיון המלא תמצאו בפוסט על תכנון משכנתא לרבעון האחרון של 2026.

מה כדאי לעשות כלווה או רוכש בשוק כזה

הפער בין שוק הדירות לשוק האשראי מלמד שאין להסיק מנתון מצרפי על המצב האישי שלכם. בקריות ובחיפה לא נאספו לצורך הפוסט נתוני מחירים ועסקאות אזוריים, ולכן איננו טוענים דבר כמותי על האזור. מי שמתעניין יכול לבקש מהלמ״ס נתוני מחירים לפי מחוז חיפה ומרשות המסים נתוני עסקאות בקריות, ולהשוות אותם למה שהוא רואה ברחוב.

לפני החלטה על מחזור או רכישה, כדאי לעבור על כמה בדיקות פשוטות:

• לבדוק באתר בנק ישראל מהי ההחלטה האחרונה על הריבית ומתי הבאה.
• להשוות את הריבית במשכנתא הקיימת להצעות עדכניות בכל מסלול.
• לוודא שההחזר החודשי נשאר סביר גם אם הריבית במסלולים המשתנים תעלה.
• לבדוק את מגבלות בנק ישראל על שיעור הריבית המשתנה, כפי שמפורט בפוסט על תמהיל המשכנתא.
• לבקש הצעות מכמה בנקים ולא להסתפק בהצעה הראשונה.

המידע בפוסט כללי ואינו מהווה ייעוץ פיננסי אישי. ההסברים לצמיחת האשראי הם השערות סבירות שטרם אומתו בנתונים עדכניים, ולכן מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע ולבדוק את המספרים מול בנק ישראל והלמ״ס לפני כל החלטה. גם התרחיש המספרי לעיל הוא דוגמה בלבד, והתנאים בפועל תלויים בהצעת הבנק ובפרופיל הלווה.

לסיכום, שוק שנראה קפוא ואשראי שממשיך לגדול אינם סותרים, כי משכנתאות משרתות גם מחזורים, משיכת הון ותמריצי קבלנים. בקלדר ישראל דרור מסייע למשפחות בקריות, בחיפה ומחוצה להן לבחון את התמהיל והמחזור לפי המצב שלהן, ולא לפי כותרות. מי שמבין מה מסתתר מאחורי הנתון המצרפי, מקבל החלטה רגועה ומבוססת יותר.

את הנתונים הרשמיים והעדכניים ביותר אפשר לבדוק ישירות מול המקור, במועדי החלטות הריבית של בנק ישראל.