איך בונים תמהיל משכנתא נכון?
תמהיל משכנתא הוא חלוקת ההלוואה בין מספר מסלולים, ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), קבועה צמודת מדד (קצ"מ), ריבית פריים ומסלולים משתנים. כל מסלול מתנהג אחרת לאורך זמן: הקבועה נותנת ודאות מלאה בהחזר, הפריים זול יותר בדרך כלל אך חשוף לשינויי ריבית בנק ישראל, והמסלולים הצמודים חשופים לעליית המדד, הקרן שלהם גדלה עם האינפלציה.
כשמשווים בין הצעות, שלושה דברים קובעים את התמונה. שיטת ההחזר: לוח שפיצר שומר על החזר חודשי קבוע, ואילו קרן שווה מתחיל גבוה ויורד עם הזמן, ובסך הכול משלמים בו פחות ריבית. תקופת גרייס: היא דוחה את תחילת ההחזר ומקלה בשנה הראשונה, אבל מגדילה את סך הריבית לאורך ההלוואה. והצמדה למדד: היא מגדילה את הקרן עצמה עם האינפלציה, ולכן מסלול צמוד שנראה זול היום יכול להתייקר בהמשך. המספר שמסכם את כל אלה הוא סך הריבית לאורך חיי ההלוואה, וכמה תשלמו בסופו של דבר על כל שקל שלוויתם.
חשוב לזכור: בנק ישראל מחייב שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה, ולא יותר משני שלישים בריבית משתנה. מעבר לכללים, התמהיל הנכון עבורכם תלוי ביציבות ההכנסה, בתוכניות עתידיות (מכירה, פירעון מוקדם) וביכולת שלכם לספוג עליית החזר. זה בדיוק המקום שבו ייעוץ מקצועי חוסך מאות אלפי שקלים.