כלי תכנון משכנתא

למה כדאי לתכנן את המשכנתא לפני שניגשים לבנק?

רוב הרוכשים מגיעים לבנק אחרי שכבר חתמו על חוזה, ואז לוחץ הזמן: יש תאריכי תשלום למוכר, יש עמלות על איחור, והמשא ומתן על הריבית נעשה בעמדה החלשה ביותר האפשרית. תכנון מוקדם הופך את הסדר: קודם מבינים כמה מימון אפשר לקבל ומה ההחזר שהמשפחה יכולה לעמוד בו לאורך שנים, ורק אחר כך מחפשים נכס בטווח המחירים שמתאים לתוכנית.

הכלי כאן עובר איתכם על אותם נתונים שהבנק יבקש: ההון העצמי שעומד לרשותכם, ההכנסה הפנויה של שני בני הזוג, התחייבויות קיימות כמו הלוואות רכב או צרכניות, וגובה הנכס שאתם שוקלים. מתוך אלה מתקבלת תמונה של שיעור המימון הנדרש, של יחס ההחזר להכנסה, ושל הפער, אם קיים, בין מה שאתם מתכננים לבין מה שהבנק צפוי לאשר.

שני מספרים קובעים כאן כמעט הכול. הראשון הוא שיעור המימון: בנק ישראל מגביל דירה ראשונה ל-75% מימון, דירה חלופית ל-70% ודירה להשקעה ל-50%, ולכן ההון העצמי הוא שקובע את תקרת הרכישה ולא ההכנסה. השני הוא יחס ההחזר להכנסה, שבפועל נבדק סביב שליש מההכנסה הפנויה, ומעליו הבנק מקשה או מסרב. כשמכניסים את שני האילוצים האלה לתכנון מראש, מגלים מוקדם אם חסר הון עצמי או אם כדאי לסגור הלוואה קיימת לפני הפנייה.

תכנון הוא גם מה שמאפשר משא ומתן אמיתי. מי שמגיע לבנק עם תוכנית מימון ברורה, עם אישור עקרוני ביד ועם הבנה של התמהיל שהוא רוצה, מנהל שיחה אחרת לגמרי ממי שמבקש מהבנק להציע לו משהו. בקלדר אנחנו בונים את התוכנית הזו יחד אתכם, כולל בדיקת הזכאות והתאמת התמהיל, לפני שמתחילים לדבר על ריביות.